Hembud fastighet arrende

Arrendatorn betalar alltså fastighetsavgiften för byggnaden och jordägaren betalar fastighetsskatt eller fastighetsavgift för tomten. Det framgår inga särskilda formkrav i övrigt. Det finns också några situationer när besittningsskyddet i och för sig gäller, men arrendatorn ändå inte kan få sitt arrendeavtal förlängt.

Ytterst är det arrendenämnden som avgör.

I vissa fall kan jordägaren få sina intressen tillgodosedda genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället. Därför finns det bestämmelser om direkt besittnings­skydd i jorda­balken. Det finns dock ett antal undantag från denna bestämmelse.

Om arrendenämnden godkänner avtalet, kan parterna skriva in i arrendeavtalet att arrendet inte får överlåtas alls utan jordägarens godkännande.

Överlåtelse till någon annan

Gäller arrendeavtalet för en viss tid, får arrendatorn överlåta arrende­rätten till någon annan ”med vilken jordägaren skäligen kan nöjas”.

Detta innebär att huset inte får vara alltför simpelt. De svar jag har gett baseras enbart på den information du har bifogat. Vid avtals­tidens slut sade Anders upp avtalet, eftersom han ville bygga ett hus för perma­nent­boende på platsen. Koloniträdgårdsföreningen är ju en juridisk person, och därmed skulle det inte kunna vara ett bostadsarrende med den trygghet (se längre fram) som detta innebär.

Därför finns det en särskild bestämmelse som säger att bestämmelserna om bostadsarrende ändå ska gälla när jord arrenderas ut till en förening som har till huvudsakligt ändamål att i sin tur upplåta ­bostadsarrende till sina medlemmar.

JB 10 kap 1 §

Byggnad på annans mark

Byggnaden ska ägas av arrendatorn, och kallas byggnad på annans mark eller byggnad på ofri grund.

Väljer dina syskon att vara passiva och inte svara så kan du sälja din del av fastigheten. Har avtal träffats för kortare tid, gäller detta dock, om arrendenämnden godkänt denna kortare tid.

Den längsta avtalstiden för bostadsarrende (som inte är för arrendatorns livstid) är 50 år. För fastigheter inom detalj­plane­område är den längsta avtalstiden 25 år.

Kan jordägaren och arrendatorn inte komma överens om den nya arrendeavgiften, ska avgiften bestämmas så att den motsvarar arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och övriga omständigheter.

Man brukar titta på vad andra arrendatorer betalar för motsvarande arrendetomter. Om dina syskon går med på det kan du anlita en eller flera mäklare för att värdera fastigheten.

Tänk dock på att kostnader som du har för värdering kan vara avdragsgill när du ska deklarera en eventuell vinst.

Avslutande kommentar och rekommendation

För att kunna ge dig helt säkra svar för hur hembudsklausulen ska tolkas är det nödvändigt att läsa hela gåvobrevet.

Det går inte att ta ut pantbrev i byggnaden. Det är endast om de vill använda inlösenrätten som de behöver vidta en aktiv handling.

Fråga 3

I gåvobrevet framgår det endast att det är gåvotagaren som har en skyldighet att hembuda fastigheten vid försäljning. Då är det fråga om lägenhetsarrende.

Det går dock bra att arrendeavtalet avser en obebyggd tomt, där arrendatorn avser att bygga ett hus.

Det finns dock en övergångs­bestämmelse som innebär att de äldre reglerna gäller fram till den tidpunkt då arrendeavtalet tidigast kan sägas upp efter ikraft­träd­andet. Då förvandlas byggnaden från att vara byggnad på annans mark (ofri grund) till att vara en del av jordägarens fastighet.

Arv mm

I vissa fall kan arrenderätten övergå till någon annan ”med vilken jordägaren skäligen kan nöjas” utan att jordägaren erbjuds att återta arrendestället.

Denna punkt brukar kallas generalklau­sulen. Detta är gott och väl, och brukar inte innebära några problem. I många avtal brukar det finnas en särskild paragraf där det framgår mer i detalj hur ett meddelande ska utformas. Detta för att förhindra vad man brukar kalla skräpbebyggelse.

Jordägaren behöver marken till något annat

Rätten till förlängning gäller inte om jordägaren gör sannolikt att arrendetomten ska användas för bebyggelse av något annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet.

Jordägaren har inte rätt att ta ut en högre arrendeavgift bara för att arrendatorn på egen bekostnad har för­bättrat arrendestället.

Det är vanligt att man indexreglerar arrendeavgiften vid långa arrende­tider.